Жилец заплатит за всё 21.01.2011 17:22 / Комментарии (86) http://www.fontanka.ru/2011/01/21/139/#comments Жилищный кодекс будет исправлен. Проект поправок уже прошел первое чтение в Госдуме и в самое ближайшее время будет вынесен для обсуждения во втором. Ответственность за состояние дома, его уборку, чистоту прилегающей территории и за падающий с крыш лед теперь возлагается на собственников. Эксперты утверждают, что предложенные изменения фиксируют уже фактически сложившееся положение дел. Зато, как шутят юристы, кругозор россиян после вступления в силу нового закона значительно расширится, а их юридическая и техническая грамотность повысятся до заоблачных высот. Требования к созданию ТСЖ должны быть ужесточены, а устав товарищества обязательно должен приниматься единогласно. В то же время представительские полномочия объединения собственников будут сужены — прописана четкая формулировка, что ТСЖ представляет только те законные интересы домовладельцев, которые связаны с управлением общим имуществом. Кроме того, вводится понятие договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Его обязаны заключить все домовладельцы, в том числе и не входящие в ТСЖ. По замыслу авторов поправок, в этом случае управляющая компания (в этом случае - товарищество) сможет, во-первых, в судебном порядке понуждать к заключению договоров, во-вторых, взыскивать в принудительном порядке сумму задолженности с неплательщиков. Размер платежей определяется сметой ТСЖ. Права собственников, вступивших и не вступивших в товарищество, новый законопроект фактически уравнивает. Любой домовладелец должен иметь право на доступ к информации о деятельности ТСЖ, в том числе финансовой, и на предъявление требований по качеству коммунальных услуг. Финансовое бремя, возложенное на плечи «организованных» и «диких» собственников слегка различается - член ТСЖ обязан вносить учредительный, членские и дополнительные взносы. Впрочем, расходы по содержанию дома обе категории несут одинаковые. Закреплена в законопроекте и обязанность лиц, принявших помещения в многоквартирном доме от застройщика, вносить плату за коммунальные услуги вплоть до регистрации своих прав. Размер платы должен определяться в соответствии с Жилищным кодексом и действующим законодательством. Ответственность застройщика, по вине которого покупатели жилья иногда годами не могут оформить квартиры в собственность, по-видимому, выходит за рамки жилищного кодекса. Неясно, и как быть в том случае, если уже заселенный дом продолжает снабжаться по временной схеме, и энергетики выставляют счета по тарифам, действующим для строительных компаний. Зато законодатели не забыли указать, что собственники несут субсидиарную ответственность по долгам ТСЖ и управляющих компаний – если задолженность перед поставщиками коммунальных услуг вызвана неплатежами домовладельцев, к ним могут быть предъявлены требования и, соответственно, на их имущество может быть обращено взыскание. Для домовладельцев предусмотрена возможность вносить плату непосредственно ресурсоснабжающим организациям, минуя ТСЖ и управляющие компании как посредников. Но, увы, ни слова не сказано о том, что поставщики услуг обязаны заключать со всеми желающими прямые договоры. Предусмотрен и ряд мер, направленных на стимулирование активности домовладельцев. Это и правило о том, что порядок определения тарифов за безучетное потребление должен стимулировать ставить приборы учета, и введение административной ответственности за их неустановку — для граждан предусмотрен штраф до 200 руб. Участвовать в управлении домом собственников заставят на добровольно-принудительной основе. Если в течение двух лет после ввода дома в эксплуатацию домовладельцы не определятся с формой управления, то будет считаться, что они управляют им непосредственно. Следовательно, каждый владелец недвижимости будет обязан заключить договоры непосредственно с ресурсоснабжающими организациями — как быть с тем, что энергетики крайне неохотно соглашаются на прямые договоры, опять же не разъясняется. Ответственность за состояние дома, его уборку, чистоту прилегающей территории и за падающий с крыш лед возлагается на собственников. Управляющие компании тоже столкнутся с новшествами: организации, не являющиеся ТСЖ или ЖСК, но управляющие общим имуществом в многоквартирном доме, обязаны быть членами саморегулируемых организаций. И именно СРО и должны устанавливать стандарты и правила оказания услуг по управлению, квалификационные требования к непосредственным коммунальным работникам, а также выдавать сертификаты. В СРО буден сформирован компенсационный фонд, который можно использовать при привлечении к ответственности управляющей компании. Минимальный взнос в компенсационный фонд – 100 000 руб. Кроме того, все УК обязаны застраховать свою ответственность за причинение вреда при управлении. Минимальная страховая сумма – 500 000 рублей за каждый обслуживаемый многоквартирный дом. Эти правила должны вступить в силу с 1 января 2013 года. «Поправки отражают общую направленность реформы ЖКХ, - прокомментировал «Фонтанке» предложенные изменения старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Юрий Халимовский. - Если закон будет принят, практически всякая ответственность государственной власти за обслуживание, ремонт и эксплуатацию жилья исчезнет, останется лишь в части государственного и муниципального жилищного фонда». «На самом деле, никуда от этого не деться. Это парадигма: собственник платит за все», - добавляет он. «И если он захочет узнать, за что же он платит, ему придется шевелиться: участвовать в собраниях, проверять сметы, считать доходы и расходы, вникать в детали деятельности по управлению, в разницу между двумя моделями счетчиков, сравнивать эффективность удаления сосулек ломом и лазером, в общем, самому стать управляющим», - замечают юристы. Причем жильцам, проживающим в квартирах по договорам соцнайма, расслабиться тоже не удастся: все их отличие от собственников состоит только в одном - вместо налога на имущество они будут вносить плату за наем. Причем, поскольку гражданская активность населения низка, предусмотрены разные стимулы: экономический (повышенные тарифы за безучетное потребление, возможность злоупотреблений со стороны управляющих организаций при взимании платы и осуществлении расчетов) и административный (штрафы за нереализацию или ненадлежащую реализацию своего, казалось бы, права на участие в управлении многоквартирным домом). «Хочешь не хочешь, а придется принять заботливое предложение государства расширить кругозор и распространить сферу личной ответственности на все, что происходит дома, в широком смысле слова, - делает вывод Халимовский. - Это, по существу, всегда было так. Но теперь это становится еще и юридически правильным». Впрочем, один безусловный плюс в поправках юристы нашли. В законе впервые подробно разъяснено, что входит в содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Эти четко прописанные нормы должны облегчить жизнь домовладельцам: они смогут более детально и грамотно формулировать свои претензии к управляющим компаниям. И более аргументированно объяснять нерадивым УК, что входит в обязанности тех, кто управляет жилыми домами. Пакет поправок к действующему «Жилищному кодексу» был подготовлен фракцией «Единая Россия», среди его авторов — глава комиссии ГД по собственности Виктор Плескачевский и председатель комитета ГД по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум. В первом чтении предложенные изменения обсудили в октябре 2010 года. Повторное обсуждение должно пройти в самое ближайшее время. «Жилищный кодекс действительно принимался очень поспешно, и в нем множество нестыковок, - объяснил корреспонденту «Фонтанки» представитель «идеологических противников» авторов поправок, советник спикера Совета Федерации РФ Сергея Миронова. - С тем, что его надо менять, не спорил никто — даже высшие государственные чиновники. Но нас внесенные поправки не устраивают, поскольку абсолютно не решают проблемы». Кроме того, по мнению эксперта, изменения не соотносятся с существующей реальностью. «Жителей никто не допустит к управлению, - замечает он. - Почему-то какие бы хорошие законы ни принимались, всегда находится группа чиновников-общественников. Которые очень жестко оттирают всех лишних людей от возможностей чем-то управлять». Кира Обухова, "Фонтанка.ру"
Изменения в ЖК РФ • • 1. товарищество можно создавать для управления только одним домом (ст.136, ч. 2) • 2.повышается кворум для принятия решения об утверждении устава (голосование всех учредителей), протокол должны подписать все, кто голосовал за принятие решения; • 3.вводятся ограничения на лиц, которые могут быть избранными и работать в кооперативе или товариществе (ст.?116-1); • 4.ТСЖ обязано ежегодно направлять в орган регистрации реестр членов и не членов, а в случае недобора до 50% членов ТСЖ подлежит ликвидации; • 5.материальная ответственность возлагается на членов правления и членов ревизионной комиссии (кроме тех, кто голосовал против принятия решения); • 6.вводятся штрафы на граждан от 100 до 200 рублей – их налагают на всех, кто не присутствовал на общем собрании (кроме тех, которые не пришли из-за ненадлежащего оповещения, либо ввиду документально подтвержденной болезни, командировки); • 7.в Кодекс об административных правонарушениях вносят четыре новые статьи, содержащие более десяти видов нарушений при управлении многоквартирным домом, за которые налагаются штрафы на ТСЖ и ЖСК от 40 000 до 200 000 рублей, на должностных лиц (председатель правления, члены правления, ревизор, члены ревизионной комиссии)– от 4000 до 20 000 руб.; • 8.если задолженность товарищества по оплате жилищных и коммунальных услуг вызвана долгами собственников, то в случае недостаточности имущества ТСЖ на таких лиц возлагается субсидиарная ответственность по обязательствам товарищества (ст.153, ч. 5); • 9.ТСЖ и ЖСК не вправе отказаться от заключения договоров с поставщиками ресурсов, у них отнято право устанавливать порядок внесения платы за коммунальные услуги (ст. 155, п. 5); • 10.размер платы за жилищные услуги ежегодно индексируется согласно с изменением потребительских цен на товары (услуги) в предыдущем году (если иной порядок изменения размера платы не установлен в договоре управления многоквартирным домом); • 11.товарищества и кооперативы несут ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу собственников и иных лиц независимо от их вины (ст. 161., ч. 15); • 12.срок действия договора управления увеличивается с пяти до семи лет (ст. 162, ч. 5); • 13.товарищество предоставляет коммунальные услуги, приобретая для этого коммунальные ресурсы, отвечает за качество услуг ЖКХ (ст.?162, ч. 4 и 6); • 14.до установки приборов учета следует применять расчетные способы определения количества ресурсов, чтобы стимулировать потребителей к их определению по приборам (ст. 13, ч. 2); • 15.энергетическое обследование дома проводится в добровольном порядке при принятии решения собственников за плату, вносимую лицу, которое ответственно за содержание дома (ст.?15, ч. 5) Из смысла этих новаций напрашивается вывод о том, что защиту прав собственников авторы документа, видимо, понимают только как защиту от ТСЖ и ЖСК. Свое мнение о поправках высказал председатель ЖСК Олег Осипов из Санкт-Петербурга: – Изменяется само понятие – товарищество собственников жилья. Формально оставив в ст. 135 термин «некоммерческая организация», авторы всю деятельность ТСЖ по совместному управлению и обеспечению эксплуатации в многоквартирном доме отнесли к коммерческой деятельности, а целью создания товарищества указали – оказание коммунальных (коммерческих и налогооблагаемых) услуг своим жителям, то есть, по сути, самим себе.
2 Часть Изменяется и содержание госконтроля над деятельностью по управлению многоквартирными домами (ст. 20 ЖК). Если ранее его целью была сохранность жилищного фонда, соблюдение правил содержания общего имущества, то теперь – тотальный контроль над всеми сторонами деятельности ЖСК и ТСЖ по управлению домом: получение всех документов на дом и ТСЖ у самих ЖСК и ТСЖ и у госорганов, в том числе о регистрации прав на недвижимость всех собственников; контроль над соблюдением ЖСК и ТСЖ всех статей Жилищного кодекса и других нормативных актов; направление предписаний на устранение всех нарушений, включая правил предоставления информации; привлечение к административной ответственности ЖСК, ТСЖ, собственников, председателя, членов правления и ревизионной комиссии. Подобный контроль парализует работу кооперативов и товариществ. Ст. 143 предусматривает обязательное раскрытие неограниченному кругу лиц всей документации ТСЖ и ЖСК, включая регистрационные документы и личную информацию обо всех собственниках дома, что является нарушением конфиденциальности информации и может привести к рейдерским захватам ТСЖ, квартир и других помещений. Статьи 155 и 161 делают ЖСК и ТСЖ ответственными за качество поставляемых жителям их домов воды, газа и тепла, снимая эту ответственность с ресурсоснабжающих организаций. Это противоречит главе 30 Гражданского кодекса об энергоснабжении и приведет к ухудшению качества обслуживания населения. Деятельность ЖСК и ТСЖ станет крайне затруднена, что может привести к их самоликвидации. Любое товарищество можно будет ликвидировать играючи, считает жилищный активист из Зеленограда Виктор Дейнекин. По его мнению, проект вызывает двойственное чувство. С одной стороны, корректировки жилищного законодательства необходимы. С другой, – то, что предложено, спорно по многим позициям и лишь усложняет проблемы управления в жилищной сфере. Есть претензии к качеству самого текста документа. Взять, к примеру, ст. 136 ЖК РФ «Создание и регистрация товарищества собственников жилья». В результате поправок объем статьи вырос в четыре раза, а ясности и системности изложения стало существенно меньше. Авторы законопроекта отказывают собственникам нескольких многоквартирных домов, расположенных на граничащих друг с другом земельных участках с элементами общей инфраструктуры, объединяться в одно ТСЖ, что явно несправедливо. Мотив понятен – в практике существуют случаи образования одного ТСЖ на базе десятков многоквартирных домов. Однако, «не согласным» домам ничто не мешает выйти из такого товарищества, просто подав соответствующие заявления, а затем создать свое, отдельное ТСЖ, или ТСЖ в составе нескольких домов (в соответствии с действующим Жилищным кодексом РФ). Авторы нового документа вводят в кодекс понятие «учредители товарищества собственников жилья». При государственной регистрации создаваемого ТСЖ нужно будет представить сведения об учредителях юридического лица. При числе учредителей в несколько сотен физических лиц (в 240-квартирном доме может быть от 200 до 700 собственников) обеспечить достоверность представленных на учредителей персональных данных практически невозможно. Ведь за время между датой принятия решения об «учреждении» ТСЖ и датой подачи заявления на его регистрацию неизбежно изменятся персональные данные не у одного, а у многих учредителей (изменение места жительства, продажа квартиры, изменение доли в праве собственности на общее имущество, смена паспорта по любым причинам, изменение фамилии в связи с замужеством, признание физического лица недееспособным, смерть физического лица). И на момент подачи заявления такие учредители не будут учтены. Тем самым нарушается требование закона о достоверности подаваемых на регистрацию данных об учредителях товарищества. На практике эта норма закона приведет к тому, что любое товарищество можно будет ликвидировать по причине указания в заявлении о регистрации недостоверных данных о его учредителях.
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи. [ Регистрация | Вход ]
