Надеемся приведенный ниже материал поможет Вам опре делиться в своих желаниях и возможностях.

Согласно ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме ОБЯЗАНЫ выбрать один из способов управления многоквартирным домом, либо:
1) непосредственное управление, либо
2) товарищество собственников жилья (ТСЖ), либо
3) управляющую кампанию (УК).

При этом надо учесть, что выбор должен быть сделан и организационно подготовлен с исполнением всех формальностей и определением того, кто и как будет обслуживать дом.
Отсюда самый главный вывод – проводите сами собрания, не ждите, когда у вас отнимут права самим управлять своим домом.

Теперь подробности.
Правило № 1. В любое время жители вправе САМИ провести собрание и выбрать форму управления домом. (ч.3.с.161 ЖК РФ, ст. 3 ФЗ-184, п.2 б ст.1 ФЗ-251)
Правило № 2. Представители местной власти (ЖЭКов, ДЕЗов, и прочие Несобственники помещений в доме) НЕ вправе инициировать домовое собрание. Не поддавайтесь на их попытки вас пригласить на это НЕЗАКОННОЕ собрание.
Правило № 3. Голосование по выбору формы управления может проходить заочно, или на очном собрании, если кворум есть.
Правило № 4. Правом голоса на собрании обладают только собственники квартир, то есть те, кто приватизировали либо купили квартиры.(ч.3.с.161 ЖК РФ), а также владельцы нежилых помещений, при условии, что у них имеются все необходимые бумаги, удостоверяющие право собственности.
Правило № 5. Решения принимаются большинством (50% + 1). Меньшинство обязано подчиниться. (ч.3.с.161 ЖК РФ)

Как проводить домовые собрания
Провести собрание, соблюдая все требования закона (ст. 44-48 ЖК РФ), не так-то просто. Один из жильцов, собственник квартиры, должен сформулировать повестку дня и обойти всех соседей-собственников, чтобы они расписались в приглашении на собрание.
Сделать это нужно заранее, за 10 дней до проведения собрания. Если вручить уведомление кому-либо из собственников лично оказывается невозможно, его можно направить также за 10 дней заказным письмом по его почтовому адресу.
Очень важно! - собрание не вправе менять повестку дня. То есть, могут быть рассмотрены только те вопросы, которые заранее ставились в повестку дня. Хотя, конечно, можно указать и универсальный пункт «разное», в который собрание затем сможет включить все, что захочет.
Если остались муниципальные (неприватизированные) квартиры в доме, необходимо оповестить также муниципальную власть (КЭЧ) о времени и месте проведения собрания. На собрании ее представитель будет голосовать за неприватизированные квартиры. Если у мэрии большинство голосов (квадратных метров) будет очень сложно преодолеть ее вето.
Чтобы собрание и голосование были признанными законными, необходим кворум – чтобы присутствовало на собрании не менее 51% собственников или их представителей (с доверенностью).
Решения на собрании принимаются простым большинством голосов (голоса распре-деляются в соответствии с количеством метров, которые принадлежат жильцу). Несобственники не голосуют (за них голосует администрация или КЭЧ)! Кроме того, решения о проведении капитального ремонта, размещении в доме магазина и определении границ прилегающего к дому участка принимаются 2/3 голосов. То есть, по новым правилам, без согласия жителей дома, администрация, например, не сможет сдать в аренду под офис или парикмахерскую подвал дома (если магазин размещен в помещениях, где есть общая для дома коммунальная инфраструктура). Но если жильцы создают ТСЖ, то магазин в доме очень даже выгоден. Тогда арендная плата за магазин может пойти не в непонятный бюджет, а на ремонт и обслуживание дома. В случае, если к моменту проведения собрания мэрия уже заключила договор с арендаторами, жильцы имеют право требовать его перезаключения, не дожидаясь окончания срока аренды.
Следует знать, что закон разрешает заочное голосование путем подачи заявлений инициатору собрания, то есть что-то типа референдума с ответом на предложенные вопросы (ст.45-48 ЖК РФ). Но этот вариант менее приемлем, так как при нем жители разобщены и легче поддаются различным манипуляциям. И, главное, с точки зрения организации жителей и создания сетей домовых комитетов гораздо продуктивнее призвать людей и помочь им созвать собрание. Вместе с тем, поскольку трудно везде организовать собрания и набрать кворум, можно тоже использовать заочную форму голосования, если при этом провести предварительную пропагандистскую работу, организовать хотя бы информационное собрание, и создать хотя бы неформальный домком (с представителями старших по подъездам)
Очень важно иметь в виду одно: надо проводить собрание, хотя бы для агитации. И надо проводить голосование. Вы можете принять и ошибочное решение, но потом его можно изменить. Если не собираться, дом уйдет под контроль неизвестной частной фирмы, что грозит в перспективе тяжелыми последствиями.

Как выбрать форму управления домом
В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 210-ФЗ «Об основах регу-лирования тарифов организаций коммунального комплекса», ст. 2, «в жилищном секторе потребителями товаров и услуг указанных организаций в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов являются в многоквартирных домах - товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, управляющие организации, которые приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений».
Таким образом, система ТСЖ и управляющих кампаний теперь предполагает «круговую поруку». Проживающие в соответствующих домах жители не смогут сами заключать договора на водо-, тепло-, энергоснабжение. Договора коммунальщики будут заключать с ТСЖ или управляющей компанией, а не с собственниками квартир. Поэтому, если кто-то из жителей окажется должен, отвечать путем отключения от услуг будут все (либо покрывать недостачу путем повышения собственных платежей). А оспорить условия договора с коммунальными службами напрямую собственники квартир не смогут.
Исключение составят только те дома, где люди выберут форму НЕПОСРЕДСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ.
Конечно, упомянутый 210 - ФЗ - не единственный нормативный акт, регулирующий эту сферу. Можно ссылаться на Закон "О защите прав потребителей" или «Правила предоставления коммунальных услуг", в которых потребителем услуг назван собственник-жилец, независимо от способа управления домом, но трудно предугадать какое решение примет суд, особенно если в договоре, который заключит с Управляющей компанией администрация или правление ТСЖ не будут упоминаться в качестве потребителей жители.

В чем плюсы и минусы трех форм?

ВИДЫ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Ф О Р М Ы У П Р А В Л Е Н И Я
ТСЖ Управляющая Компания Непосредственное управление
Кто распоряжается деньгами жильцов Избранное жильцами правление Частная фирма (управляющая компания) По выбору собственников, юридическое или физическое лицо, уполномоченное (выбранное) общим собранием и подотчетное ему

Кто заключает договоры по обслуживанию дома Правление от имени жильцов Управляющая компания (частная фирма)
Договоры с поставщиками коммунальных услуг (коммунальными компаниями) заключают сами жильцы, либо юридическое или физическое лицо, уполномоченное (выбранное) общим собранием и подотчетное ему. Оно же заключает договоры с компаниями, эксплуатирующими места общего пользования

Кто контролирует качество услуг Правление ТСЖ Управляющая Компания Юридическое или физическое лицо, уполномоченное (выбранное) общим собранием и подотчетное ему, либо комиссия, созданная решением общего собрания

Кто производит расчеты ТСЖ Управляющая компания Юридическое или физическое лицо, уполномоченное (выбранное) общим собранием, или организация (по решению общего собрания)

Получатель платежей за жилищно-коммунальные услуги Общий счет ТСЖ Управляющая Компания Поставщики услуг

Контроль за фактическим потреблением услуг Правление ТСЖ или назначенная им комиссия из числа жителей этого дома На усмотрение управляющей компании Физическое или юридическое лицо, созданное общим собранием собственников помещений в доме, или иное лицо, уполномоченное общим собранием и подотчетное ему

Ответственность собственников Совместная (если задолжала часть квартир, то от услуг отключат весь дом, индивидуальных счетчиков быть не может) Индивидуальная (отключение отдельных неплательщиков)


ТСЖ.
Плюсы -(1) жильцы сами, через правление, распоряжаются своими деньгами;
-(2) можно отказаться от услуг ЖЭКа и нанять другую обслуживающую дом организацию;
-(3) Правление можно переизбрать;
-(4) Можно получать доход от использования земли вокруг дома.
Главный минус - (1) расчет за коммунальные услуги идет со всего дома. То есть, если часть жильцов задолжала, недостающую сумму просто спишут с общего счета, фактически заставив добросовестных плательщиков платить чужие долги, а если денег не окажется - от электроэнергии, воды и отопления отключат всех;
- (2)Кроме того, ТСЖ должно купить и поставить общедомовые счетчики на электроэнергию, холодную и горячую воду, тепло (отопление) и газ, либо придется оплачивать услуги по нормативам.
- (3)Также следует учитывать, что ТСЖ является юридическим лицом со своим счетом, которое платит налоги (причем, государство накладывает на ТСЖ все новые обязательства) и которое при желании можно обанкротить - а здесь возникает опасность потери права собственности на придомовую территорию и вспомогательные помещения дома.
Одна из главных проблем при создании ТСЖ – неподотчетность председателя правления. Часто жильцы даже не в курсе, что вошли в ТСЖ, особенно если это ТСЖ застройщика. Другая проблема – насаждение «свехру» (местной властью) ТСЖ.

Управляющая кампания.

Самое главное здесь - как заключен договор. Если его заключают жильцы, то это лучше, если администрация, то влиять на его содержание и исполнение будет почти невозможно, ведь не жильцы будут его подписывать, а власти. Если все же выбираете УК, внимательно составьте сами договор, так чтобы он максимально защитил ваши интересы, а не интересы УК.
Муниципальные УК или «ООО» готовят свои договоры (где у них почти одни права, а у жильцов почти одни обязательства). Закрытыми глазами нельзя их подписывать! Уже сейчас необ-ходимо готовить свой образец договора с УК, чтобы изменились в лучшую сторону (для вас) дого-воры, предложенные всеми этими «ООО» . В любом случае, расторгнуть уже подписанный договор будет практически невозможно. Если вы хотите уходить из управляющей компании, с которой уже подписан договор, у вас только одна возможность: провести общее собрание, выбрать другую ком-панию или другую форму управления и ждать год после заключения договора с УК, которую вас не устраивает.
Плюс здесь всего один - не надо думать самим. Но этот плюс будет стоить дорого: на свое содержание ("расходы по управлению") компания «отстегнет» 25-30% от общих платежей дома, а то и больше. УК «Доверие» ежемесячно выставляет жителям платежки за ЖКУ, включающие, например, 2 статьи - Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома - 4,96 руб/кВ.м. жилплощади. Общая площадь 60 домов Военного квартала = 160000 кв.м. Таким образом, ежемесячно мы платим 793600 рублей только по этой статье. Фирма управляет домами с октября 2010 г. А теперь попытайтесь ответить себе – получаем ли мы адекватную услугу за эти деньги? И как ими можно было бы распорядиться в интересах жителей?
Минусы – вы оплачиваете услуги посредника (по управлению), это удорожает цену содержание жилья.
Кроме того, – такая же история с «круговой порукой» и счетчиками, что и в ТСЖ. С той разницей, что управляющая кампания обслуживает не один дом, а десятков, то есть если она задолжает энергетикам, без света оставят весь квартал. УК «Доверие» при этом не имеет, за исключением ЗАО «Лентеплоснаб», договорных отношений с поставщиками ресурсов , как явствует из ответа гарнизонной прокуратуры. Отключения горячей воды уже были.
Наконец, если управляющая кампания разорится или с ней разорвут контракт, деньги с нее взять будет трудно или невозможно. Как это и произошло с УК ЛОЭК – фирма увела более 20 млн. руб. только по статье текущий ремонт без всяких последствий.
Следует особенно подчеркнуть, что даже если договор с УК будет заключен на один год, то, согласно положению о договорах, если одна из сторон не предупреждает другую за три месяца до окончания срока действия договора о желании выйти из договора или разорвать его, то дого-вор считается пролонгированным на тот же срок. И это должны сделать большинство собственников на своем общем собрании.

Непосредственное управление.

Смысл состоит в том, что каждый сам за себя платит за коммунальные услуги. По жилищным услугам может быть заключен общий договор между жителями и любой фирмой, ЖЭКом и проч.
Плюсы - нет коллективной ответственности, можно не ставить домовой счетчик, не отключат за долги соседей, легче контролировать тарифы и качество услуг ЖКХ, легче организовать демокра-тический способ управления;
- при непосредственном же управлении есть возможность повременить, оглядеться, сравнить результаты работы различных управляющих компаний и никогда не поздно заключить с одной из них договор.
Самый серьезный минус - здесь не создается юридическое лицо, то есть, в отличие от ТСЖ, нельзя будет копить деньги на счете для будущего ремонта крыши, труб, лифтов и других необходи-мых капитальных затрат. Обойти эту проблему можно либо собирая деньги по ведомости (если дом небольшой), либо, создав специально для этой цели общественную организацию (например, неком-мерческое партнерство) и аккумулируя деньги на ее счете, либо - открыв субсчет на дом у обслуживающей фирмы, с которой жильцы заключили договор об обслуживании.
В чем преимущество этой формы?

1) Жители управляют своим домом НЕПОСРЕДСТВЕННО, т.е. без всякого посредника заказывают работы, контролируют их выполнение и платят подрядчикам или обслуживающим фирмам.
НУ позволяет собираемые с жителей средства использовать максимально эффективно и направлять на выполнение именно тех работ, которые жителям нужны. В управляющих компаниях от 70 до 90 процентов уходит на внутренние нужды самих компаний: на административно-хозяйственные расходы, на управление, на зарплату, на прибыль. На выполнение самих работ по дому остаётся в среднем 10% от собранных средств за жилищные услуги.
2) Жители заключают индивидуальные договора с коммунальными службами, что снимает проблему коллективной ответственности за неплательщиков.
3) Жители получают возможность самостоятельно организовать свой коллективный орган само-управления (домком, совет дома или др.) и выбирать – создать им юридическое лицо или нет.
4) Демократичная форма: управляет домом высший орган НУ – общее собрание собственников, исполняет его решение уполномоченный от дома, помогает ему общественный совет дома.

Как видно, у каждой из форм есть свои плюсы и минусы. Последние, к сожалению, в большинстве случаев будут перевешивать. Поэтому при выборе формы необходимо в каждом случае в отдельности оценить целесообразность того или иного варианта:
- Если дом новый, или в нем дорогая аренда (например, потому что он расположен в центре города или на оживленной магистрали) - ТСЖ выглядит рациональным выбором.
- Если дом небольшой, ветхий, и он расположен в глуши - более разумно выбрать непосредственное управление и создать орган ТОС, объединяющий таких же, как вы.
- Если дом большой, но активных жителей мало, можно согласиться на управление Управляющей компанией, сосредоточив усилия на закреплении максимального объема прав жильцов в договоре с ней. Но, как мы уже показали выше, этот вариант самый опасный для жителей.
И еще одно - вопреки заявлениям властей и коммунальщиков, в большинстве случаев начисляемых тарифов с избытком хватает, чтобы не только покрыть все текущие расходы ЖКХ, но и компенсировать долги неплательщиков, которые есть в каждом доме. Применение общедомовых энергосберегающих технологий и современных средств учета (двухфазных счетчиков) позволяет снижать себестоимость еще на 15-25%.
Поэтому 1) не следует бояться брать власть в доме в свои руки и 2) не надо верить утверждениям о неизбежности повышения тарифов.


Образование и функционирование избранных форм управления.

1. О программе и процедурах перехода на непосредственное управление домом»
(Что делать жильцам, шаг за шагом)
1) создание инициативной группы (с представителями от каждого подъезда);
2) информирование соседей и агитация за НУ, если она вам кажется наиболее подходящей для вашего дома;
3) сбор информация о состоянии дома, собственниках и т.п.;
4) желательно предварительно договориться с обслуживающей фирмы и начать переговоры о договоре на содержание и ремонт дома;
5) созыв общего собрания собственников многоквартирного дома (можно заочно, но реальное собрание, хотя бы информационного типа – необходимо)
Необходимо провести собрание, соблюдая все требования закона (ст. 44-48 ЖК РФ), чтобы не возникли проблемы признания его правомочия. Один из жильцов или инициативная группа из собственников квартиры, должны сформулировать повестку дня и обойти всех соседей-cобственников, чтобы они расписались в приглашении на собрание. Сделать это нужно за 10 дней до проведения собрания. Если вручить уведомление кому-либо из собственников лично оказывается невозможно, его можно направить также за 10 дней заказным письмом. Чтобы собрание считалось легитимным необходимо собрать кворум – т.е. чтобы приняли в нем участие собственники помещений (или их представители), обладающие более чем пятидесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Решения на собрании принимаются простым большинством голосов (голоса распределяются в соответствии с количеством метров, которые принадлежат жильцу).
6) желательно включить в повестку дня собрания следующие пункты:
- выбор способа управления многоквартирным домом (ст.161 ЖК РФ);
- выбор уполномоченного домом лица, представляющего интересы собственников квартир в отношениях с третьими лицами (ст.164 ЖК РФ);
- выбор обслуживающей фирмы (ЖЭК и др.) и утверждение проекта договора на содержание и ремонт дома с ней;
- выбор коллективного органа управления (домком, совет дома и др.) и утверждение его Положения (регламента);
- решение об оформлении земли в общую долевую собственность.
7) Добиться передачи дома на самоуправление
Протокол учредительного собрания (подписанный всеми членами инициативной группы) предъявляется сначала в администрацию района, а затем в Управление жилищно-коммунального комплекса администрации города. Как правило, администрация сопротивляется, однако практика показывает, что сплоченностью и упорством жителей можно ее сломать (можно и пустить в ход обращения в прокуратуру и депутатские запросы, а также коллективные акции давления)
8) Добиться подписания договора с обслуживающей фирмой
Само собой, договор должен максимально защитить ПРАВА жителей, поэтому фирма неохотно соглашается с условиями, предъявленными жителями. Оружие жителей здесь – шантаж (если не вы, то пойдем к конкуренту), акции протеста, угроза перестать платить (поскольку новая форма управления предполагает обязательное наличие договора, Вы вправе не платить, если отсутствует договор). Ну, а если вообще невозможно добиться подписания, то можно нанимать свою команду рабочих.
Договор подписывается каждым собственником либо уполномоченным, если ему дано на это право на общем собрании.
Внимание! Часто чиновники пытаются не признавать права выбранного на собрании уполномоченного, требуя нотариально заверенных доверенностей от каждого из собственников, от имени которых он действует. Это незаконно. Жилищный кодекс прямо не указывает вид доверенности, но по смыслу соответствующей статьи ЖК, для того, чтобы уполномоченный мог действовать достаточно, чтобы его полномочия были записаны в протоколе собрания. Копия этого протокола и является доверенностью, выданной ему большинством собственников. Доверенности о каждого при этом не требуется, так как договор заключается на весь дом.
9) Добиться подписание индивидуальных договоров с коммунальщиками
Как правило, коммунальные службы (водоканал, электросбыт, теплосеть и др.) тоже сопротивляются заключению договоров с каждым собственником отдельно. По новому ЖК они обязаны это делать. Методы давления те же, что и с обслуживающей фирмой. Договор подписывается индивидуально, а его содержание (одинаково для всех) согласуется уполномоченным с каждой службой.
10) добиться проведения капремонта
Вот тут и начинается самая настоящая борьба. Если в качестве обслуживающей фирмы вы выбрали бывший ЖЭК или ГЖУ, то проще предъявлять претензии (типа, «в каком состоянии вы нам передали дом, куда делись деньги, которые мы вам платили десятилетие?»). В любом случае, перед передачей дома, не забудьте составить акт технического осмотра состояния общего имущества дома. Дальше разные варианты – судебное разбирательство, давление на бывший ЖЭК или ГЖУ (типа, «хотите еще обслуживать наш дом, приведите его в порядок!»), либо же сами провести ремонт.
Есть конкретные примеры всех трех вариантов, и практика показывает, что даже при худшем варианте (проведение ремонта собственными силами), жители платят те же деньги, что и до самоуправления, а получают услуги намного лучшего уровня. Т.е. если собрать те же деньги, что и раньше шли в никуда, то достаточно быстро накапливается сумма, достаточная для начала ремонта.
11) Где копить деньги для ремонта?
Либо создается юридическое лицо (оформляете совет дома в качестве некоммерческого партнерства и аккумулируете деньги на его счете), либо собираете деньги по ведомости (если дом небольшой), либо открываете субсчет на ваш дом при обслуживающей фирме.
12) Проводите собрания жителей (подъездов и пр.) как можно чаще, сплотите людей вокруг самоуправления, используйте уменье каждого жителя (у кого юридическое образование, кто разбирается в технике…)
13) Установите контакты с соседними домами, создайте общественный совет самоуправляющихся домов вашего района – это намного упростит работу каждого уполномоченного и отдельного совета.
14) Начинайте борьбу за оформление придомового земельного участка и его передачу в долевую собственность собственников квартир.

ИТОГ: Хотя власть противостоит самоуправлению, благодаря упорству и активности жителей все же можно взять дом под свой контроль. Чтобы каждая работа согласовывалась и не принималась без подписи уполномоченного, каждая копейка контролировалась. И еще получите сплоченный и активный коллектив жителей дома. Это возможно!

2. Товарищество собственников жилья (ТСЖ)

Как не быть обманутыми при создании ТСЖ (Рекомендации, подготовленные Движением "Против произвола в жилищных объединениях" mirharmony@mail.ru)

При создании ТСЖ необходимо совершить несколько обязательных шагов:
1.Чтобы сделать правильный выбор способа управления домом, жителям необходимо уяснить, что ЭТО такое и с чем ЭТО едят. Поэтому обеспечьте всех и каждого полноценной и многосторонней информацией о положениях Жилищного Кодекса, ознакомьте всех с Уставом созданного до вас ТСЖ (если таковой уже имеется), с материалами проведенного вами юридического, правового и финансового аудита. Обеспечьте общение жителей любыми способами, если вы пришли к власти не за тем, за чем туда ходили ваши предшественники.
2.После этого приступайте к проведению очно-заочной Конференции (Общего собрания) по выбору способа управления домом. Активисты Движения "Против произвола в жилищных объединениях" считают, что переголосовка по этому главнейшему и наиважнейшему вопросу должна происходить ежегодно в силу того, что мнение жителей о способе управления меняется и выбрать лучшее получается не всегда сразу.
3.Если выбран вариант создания ТСЖ, приступайте к шлифованию действующего Устава таким образом, чтобы сделать его максимально демократичным и максимально защищающим права каждого жителя. Утверждайте новый вариант Устава путем проведения Общего собрания очно-заочной формы (голосование по бюллетеням или листам опроса).
4. Разработайте и утвердите на общем собрании должностные инструкции для каждого сотрудника в штатной сетке, исходя из своих представлений о наборе и качестве услуг. Утвердите график работы, исходя из своего представления об удобстве, например, с 12-00 до 20-00 со вторника по субботу.
5. Объявите всем жителям о поиске подходящих кандидатур на посты в штатном расписании, утвержденном большинством жителей очно-заочным голосованием. По каждой штатной единице проведите интервью с кандидатами. Принимайте на работу сотрудников от уборщицы до управляющего исключительно с трехмесячным испытательным сроком. Обязательно заручитесь рекомендациями с предыдущих мест работы. Если кандидат на предложенный вами пост пришел из другого жилищного объединения, узнайте мнение рядовых членов о его работе и о методах общения с клиентами.
Начинайте подбор штата с наименьшей шкалы заработной платы. Для экономии средств постарайтесь скооперироваться с другими ТСЖ для покупки услуг одних и тех же специалистов по пол ставки, по четверть ставки. Шире привлекайте к работе предпринимателей без образования юридического лица.
6. Объявите всем жителям ФИО всех членов выборных органов и их контактные телефоны, а также место, куда они могут приносить свои пожелания, предложения, жалобы и инициативы. За несколько дней до проведения заседания выборного органа оповещайте об этом всех жителей, чтобы желающие могли присутствовать.
7. Обеспечьте свободный доступ к тексту Устава, Жилищного Кодекса, нормативным актам, регулирующим деятельность жилищных объединений, телефонам контролирующих служб и т.д. Создайте правовую информотеку в каждом подъезде.
ПОЖАЛУЙСТА:
Не допускайте грубость, хамство, нарушение законов РФ и прав граждан. Не уподобляйтесь тем, кого с трудом свергли!
Помните: право Гражданина на «справочку» (ордер, выписку…) не обременяется никакими другими его обязательствами.
Рекомендации рядовым членам ТСЖ по контролю над правлением ТСЖ
1. Вооружайтесь правовой, экономической и технической информацией об управлении домом, а также текущей информацией обо всем, что вокруг вас и вашего дома происходит. Покупая автомашину, стиральную машину, компьютер, вы же читаете инструкции по их бережному использованию.
2. Помните поговорку "Доверяй да проверяй!" Держите правление под контролем с первого дня. Безнаказанность и бесконтрольность это те две стихии, которые могут совращать даже ангелов. Засыпайте правителей и контролеров вопросами об их деятельности. Никакой даже самый добрый дядя не будет "на автомате" "грызть глотку" за ваши интересы на 100%. Нужна постоянная стимуляция, подстегивание, дыхание в затылок…
3. Будьте активными. Управляйте своим домом не от собрания к собранию, где все кричат и никого не слышно, а в периоды между собраниями. Представляйте правителям свои жалобы, пожелания, инициативы, идеи, предложения. Добивайтесь их рассмотрения.
4. Общайтесь! Общение, то есть поиск, получение, передача, распространение и обмен информацией это и есть действенная форма коллективного управления большим хозяйством. О доме каждый день вы должны знать все также, как вы знаете ежедневно все о семье: что ели дети, во сколько пришел муж (жена)… Если для размещения всей необходимой информации одной информационной доски вам покажется мало, требуйте установки второй и третьей…
5. Вы соединили свои ресурсы с соседями для того, чтобы качество жизни изо дня в день повышать, а стоимость ЭТОГО уменьшать. Совершенству нет предела и это факт. Поэтому посещайте дома, которые лучше вашего и внедряйте более высокие стандарты обслуживания. Уборщицы не моют лестницы в "хрущевках" не потому, что "жители платят мало", а потому что последних это устраивает, и они другого не требуют. Они не требуют исполнения даже минимального норматива.

2.2. Как избавиться от недобросовестного председателя ТСЖ, как распустить ТСЖ

Опыт из Санкт-Петербурга
Надо сказать, что дом был построен 5 лет назад. Ну, как у нас принято, без отделки – но так обговаривалось. Подключение к электричеству по временной схеме – ладно, ерунда. Но через какое-то время жильцы, уже доделав ремонт и вселившись – соответственно, уже после сдачи дома госкомиссии – обнаружили, что горячей воды все нет и не предвидится. Первоначально в плохой работе обвинили созданное застройщиком ТСЖ, которое включало их дом и еще соседний. Кроме того, обжившись, жильцы стали замечать и различные недостатки и недоделки и решили предъявить претензии застройщику. При составлении акта председатель существовавшего ТСЖ обошел с жильцами весь дом, но подпись на акте ставить отказался. Это стало вторым поводом к выходу из ТСЖ.
С формальной точки зрения это было достаточно просто: как и положено по уставу, инициативная группа предупредила собственников под роспись о проведении собрания, а на собрании также под роспись проверила пришедших. Росписи, заверенные у нотариуса, были приложены к решению собрания. Интересно, что при голосовании на собрании единицей учета является не количество собственников или квартир, а количество квадратных метров жилой площади (согласно ЖК).
Разумеется, для того, чтобы провести эту процедуру, сначала необходимо получить устав существующего ТСЖ и посмотреть, какая процедура в нем описана и за какое время требуется предупредить собственников и существующее правление. Таким образом, было принято решение о выходе из ТСЖ застройщика и создании собственного ТСЖ.
В случае, если ТСЖ включает только один дом, можно просто тем же путем переизбрать правление. В таком случае все блага, созданные застройщиком для своего ТСЖ (а это обычно помещение правления, оборудование этого помещения, телефонная линия, компьютер) остаются новому правлению. В данном же случае пришлось заново оборудовать помещение правления в подвале дома, находить для бухгалтера чей-то старый компьютер (даже еще не Пентиум), поскольку купить – не было возможности.
Далее ТСЖ было зарегистрировано в соответствии с действовавшими нормами. При этом, разумеется, застройщик не был заинтересован выпускать этот дом из своего ТСЖ. Административных мер давления не существует, но есть более действенные. Поскольку дома новые, вся система диспетчеризации была сведена в ТСЖ застройщика. То есть непосредственно оттуда была возможность отключить лифты, домофоны, освещение на улице и на лестницах, газ, горячую и холодную воду, кажется, также отопление. Конфликт дошел до отключения лифтов, домофонов и освещения. Горячей воды и так не было, а на отключение холодной застройщик все-таки не пошел, тем более что это означает возможные проблемы с СЭС. Кроме того, документы о создании нового ТСЖ были получены в ноябре, но еще несколько месяцев деньги перечислялись через старое ТСЖ, пока не были заключены все договора. После чего в апреле правлению нового ТСЖ пришлось физически (!) перерезать провода, соединявшие эти два дома и позволявшие старому ТСЖ производить отключения в доме. Это удалось, поскольку дом был подключен к трансформаторной подстанции как напрямую, так и через старое ТСЖ.
Начиная с этого момента, новое ТСЖ стало полностью самостоятельным. И только в апреле они таки получили от старого ТСЖ все документы на дом. Здесь их ждал сюрприз. Оказалось, что подключения к горячему водоснабжению (ГВС) в доме не было в принципе и не было заложено конструктивно. При этом размещение газовых водогреев в доме также не предусмотрено. В таком виде дом был принят госкомиссией. Более того, на дальнейшие жалобы жильцы получили ответ, согласно которому в СПБ не существует нормативных документов, которые обязывали бы подключить вводимый в эксплуатацию новый дом к системе ГВС.
В дальнейшем оказалось, что помимо отсутствия ГВС, дом был сдан еще с несколькими существенными недостатками. Во-первых, мягкая кровля крыши (плоской), которая по нормативам должна лежать 30 лет, уже потребовала ремонта (осуществленного в прошлом году). Во-вторых, ленточный фундамент дома, который по нормативам должен быть цельнолитым, был разрезан, в результате чего по стенам идут трещины. Вот тут-то жильцы и поняли, что ТСЖ было создано застройщиком для того, чтобы маскировать эти недостатки 5 лет, в течение которых возможно обращение в суд с претензиями.
Администрация района также делала все, чтобы тянуть время. (Надо сказать, что на первые обращения в администрацию жильцы получали замечательный ответ: «Скажите спасибо, что вас не кинули!»). Для обращения в суд нужны результаты экспертизы несущих конструкций. Экспертизу для суда имеют право проводить только государственные организации, имеющие соответствующую лицензию (в нашей замечательной стране организация может провести экспертизу, результаты которой никуда не зачтут!). Одна такая организация оценила объем работ в 100 – 120 тыс. р. Самостоятельно ТСЖ не могло собрать такую сумму. Но едва ли не в самый последний момент жильцам удалось вытрясти из администрации района постановление Правительства Петербурга, согласно которому в связи с дальнейшей застройкой на близлежащем участке в их доме застройщик обязан оплатить проведение экспертизы этих самых несущих конструкций. Таким образом, этим летом ТСЖ удалось отправить в суд первичные документы и ссылку на будущую экспертизу. Они успели сделать это до истечения 5-летнего срока, и теперь неважно, сколько будет тянуться дальнейший процесс. Как вы понимаете, о его результатах говорить еще рано.
Немного о житье-бытье этого нового ТСЖ. Оно расположено в пригороде, жильцы в значительной части пожилые, уехали подальше от шума. Любые повышения оплаты воспринимают болезненно. Поэтому пока ТСЖ изо всех сил крутится в рамках гостарифов. Даже не знаю, как люди смогли скинуться на организацию ТСЖ – ведь здесь обязателен счетчик ХВС, газа, а не так давно и отопления, ко всему этому нужны проекты, плюс регистрация участка в кадастре. Плюс ТСЖ платит налог на землю, в отличие от рядовых собственников. (Чем больше ТСЖ, тем городу выгодней). А этот налог в ближайшее время обещают повысить (ведь налог на собственность тоже вырос уже в 2 раза!). Кроме того, есть и другие расходы. В квитанциях появилась строка АУП – проще говоря, управление. Это зарплата бухгалтера и председателя. Не очень много, но все же лишние деньги.
Самая большая проблема – техническое обслуживание дома. Пока дом является клиентом одной обслуживающей компании. Поскольку они были первыми клиентами, их пока держат, но правление сильно опасается, что компания может отказаться их обслуживать, поскольку денег с них можно получить не так много (в рамках гостарифов!). В таком случае придется искать мастера. И оказывается, зарплата не самая большая проблема. Для работы в жилом доме мастеру надо иметь кучу допусков – по электричеству до 5000 Вт, по газу, что-то по сантехнике, по отоплению, всего 4 или 6 бумажек, которые обновляются раз в два года, разумеется, за деньги. Дороговато выходит. Впрочем, для них это пока в будущем. А вот тем, кто организуется заново, надо думать.
3. Управляющая компания

Несмотря на то, что по оценкам экспертов вариант УК – наихудший, пассивность основной массы населения в сочетании с давлением со стороны местной власти (и пособничеством со стороны федеральной, которая постаралась максимально осложнить реализацию двух других форм) большая часть жилого фонда с вероятно отойдет к Управляющим кампаниям.
Если реализовать иной способ управления нет возможности, все внимание следует направить на подготовку такого текста договора с УК, который бы в наибольшей степени удовлетворял бы интересы жильцов. Следует помнить, что влиять на содержание договора смогут только те жильцы, кто провел домовое собрание по выбору УК, так как в таком случае компания обязана согласовывать содержание договора с жильцами перед его подписанием. В случае, если собрание не будет проведено самими жильцами, а дом пойдет в УК по конкурсу, договор с УК будет подписывать мэрия и никаких прав у жителей влиять на этот процесс не будет.
Не позволяйте себя обманывать! Если вам позвонят из ДЕЗа, ЖЭКа, управы и предложат заключить договор со «старой знакомой» коммунальной конторой – это ложь! По новому ЖК все управляющие компании – ЧАСТНЫЕ компании. Большинство ДЕЗов и ЖЭКов уже сейчас приватизированы, остальные скоро будут. Так что вы будете иметь дело уже с ООО «ДЕЗ» или ООО «ЖЭК», и никакой ответственность за их действия (или бездействие) государство уже не несет. (Зато понятно, что прибыль от них получат чиновники, по старой схеме «прихватизации» государственной собственности близкой к власти группой лиц).
Дмитрий Катаев, депутат Мосгордумы 3-х первых созывов kataev37@mail.ru
1. Нельзя подписывать никаких договоров, соглашений, если они не составлены жильцами, а ДЕЗами или любой другой управляющей компанией. Договор можно заключить ТОЛЬКО на условиях жильцов и по их инициативе.
2. Требования к договору управления изложены в статье 162 ЖК РФ. Вот они вкратце:
- указать состав общего имущества дома;
- перечень услуг и работ;
- порядок определения цены договора;
- порядок контроля за выполнением договора управляющей организацией;
- срок договора от 1 до 5 лет;
- порядок отчетности управляющей организации перед собственниками.
Если какое-то из этих условий будет отсутствовать в договоре, который вам навяжут по конкурсу, вы имеете право составить протокол разногласий (своей рукой указать с чем вы не согласны и подписаться) и при отказе УК признать ваши требования, немедленно обратиться в прокуратуру, а при необходимости – в суд, с требованием восстановления законных прав.
Председатель правления ОО ТОСП Н. Каратунов (Тамбов)
После 1 января 2007 года надо рекомендовать всем собственникам использовать требование статьи 445 ГК РФ ("Заключение договора в обязательном порядке"). Если «автоматически» подписать любой договор с УК, выбранной мэрией, в соответствии с Гражданским Кодексом, если гражданин взял на себя определенные обязательства, то любой суд придет к выводу, что так и должно быть. Единственный способ защититься - составить протокол разногласий к договору "на управление многоквартирным домом" и направить его другой стороне. При его отклонении собственник вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
При любой форме управления надо создать реальный контролирующий орган (домком, например), который будет контролировать исполнительный - правление ТСЖ, старшего по дому или управляющую компанию. И надо регулярно организовать общие собрания или голосования жильцов дома по различным вопросам.